相続不動産の売却2026年8月26日

相続した不動産の名義が祖父のまま｜数次相続でまず確認すること

不動産の名義が祖父のまま放置され、中間の相続人も亡くなっている「数次相続」の状態では、権利関係が複雑化し売却が困難になります。2024年4月からの相続登記義務化への対応も含め、戸籍収集や遺産分割協議など、売却を可能にするための具体的な手順と注意点を分かりやすく解説します。

読了目安：約3分相続不動産の売却

結論

不動産の名義が祖父のままの場合、父や母など中間の相続人が亡くなっている「数次相続」が発生している可能性が高いです。放置すると権利関係が複雑化し、売却が困難になります。まずは戸籍謄本を集めて現在の相続人をすべて特定し、遺産分割協議を行うことが解決への第一歩となります。

数次相続の仕組みとリスク

2024年4月からの相続登記義務化

祖父名義の不動産を売却する手順

祖父の名義で本来の相続人も亡くなっている状態を「数次相続」と呼びます。この場合、祖父の子だけでなく、亡くなった相続人の配偶者や孫までが権利を持ち、関係者が増え続けます。

関係者が増えると、売却に必要な「遺産分割協議」で全員の合意を得ることが難しくなります。一人でも連絡が取れない、あるいは認知症等で判断能力が低下すると、家庭裁判所での手続きが必要になり、多大な時間と費用がかかる恐れがあります。

これまで相続登記は任意でしたが、2024年4月1日から申請が義務化されました。不動産取得を知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。これは過去の相続にも適用されるため、祖父名義の不動産も対象です。

相続人が多数で戸籍収集に時間がかかる場合は「正当な理由」と認められることもありますが、義務は免れません。まずは相続不動産の売却のご相談を通じて専門家の助言を得ることが推奨されます。名義変更は所有者の責任であり、スムーズな取引の前提となります。

祖父名義の不動産を売却するには、まず名義を整理する必要があります。

第一に、戸籍による相続人の特定です。祖父の出生から死亡まで、および中間相続人の戸籍を集め、現在の権利者を確定させます。第二に、全員による遺産分割協議です。誰が相続し売却代金をどう分けるかを話し合い、協議書を作成して全員の署名・実印を得ます。

第三に、相続登記の申請です。数次相続では一定の要件で中間の登記を省略できる特例や、登録免許税の免税措置が受けられる場合もあります。手続きは専門性が高いため、最新情報を確認しつつ司法書士等と連携して進めるのが確実です。

Q. 相続人の一人が海外在住の場合は？

A. 相続権はあります。領事館のサイン証明等で協議に参加可能です。連絡不能なら家庭裁判所への申し立てを検討します。

Q. 祖父から直接、孫の名義に変更できますか？

A. 原則は順を追って登記しますが、中間の相続人が一人であった場合など、特定の条件下では中間省略が可能です。詳細は法務局や専門家にご確認ください。

不動産の登記事項証明書

祖父や父などの死亡時期が分かる書類

親族関係図

固定資産税の納税通知書

税務・法務・補助制度は個別事情や改正により扱いが異なります。具体的な判断は税理士、司法書士、行政窓口などにもご確認ください。